Souhaitez-vous empocher des revenus locatifs issus de la pierre sans vous ruiner et tout en profitant d’une gestion déléguée ? Songez aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) qui distribuent des dividendes et qui vous permettent de jouir d’un patrimoine diversifié. Dans cet article : le guide complet pour débuter en investissement.
Comprendre les SCPI en 5 points
- Un spécialiste des fonds immobiliers fait appel au grand public pour financer l’acquisition de plusieurs immeubles destinés à la mise en location. Le but est de collecter des loyers qui leur sera ensuite redistribué.
- C’est ce spécialiste, appelé société de gestion, qui met en place les différentes stratégies, depuis l’acquisition jusqu’à la signature des baux avec les locataires, en passant par les travaux d’entretien et la revente éventuelle.
- Tous les investisseurs souhaitant percevoir les dividendes souscrivent à des parts de SCPI. Le montant qu’ils perçoivent est donc fonction du nombre de parts souscrites.
- Ce sont ces parts que les souscripteurs gèrent, et non l’immobilier physique. Ils peuvent les échanger sur le marché secondaire, les revendre ou encore les transmettre à leur guise
- Les SCPI sont appréciées pour leurs nombreux atouts : prix d’entrée accessible à tous, hauts rendements - de l’ordre de 4.45% par an en moyenne. Les investisseurs tirent profit du savoir-faire de la société de gestion, de même que d’une extrême diversification dans la mesure où la SCPI gère plusieurs typologies d’immeubles.
L’analyse de votre profil d’investisseur
Avant d’investir dans une SCPI, tout comme dans tout placement, vous réaliserez avant tout une analyse de votre propre profil d’investisseur. Cela inclut la détermination de votre niveau de tolérance aux risques, car investir dans cette classe d’actif peut générer une éventuelle perte en capital - avec un niveau de risque modéré à plus ou moins élevé, risque évalué à 4 sur une échelle de 1 à 7.
L’analyse de votre profil d’investisseur inclut aussi la définition de vos objectifs, qu’ils soient financiers, patrimoniaux ou fiscaux.
C’est une fois cette étape déterminée que vous mettez en place votre stratégie d’acquisition et de gestion de votre future SCPI.
Les critères de choix pour sélectionner votre SCPI sans vous tromper
Les SCPI sont des placements financiers qui publient régulièrement les informations relatives à leurs performances. Important de les maîtriser, car une SCPI peu rentable n’est pas toujours facile à revendre, le moment venu, et pourrait affecter le rendement global de votre portefeuille d’investissements. Voici donc les principaux indicateurs à connaître :
- le taux de distribution, qui correspond au rendement annuel
- le taux de rendement interne (TRI) qui est la moyenne du rendement de la SCPI sur plusieurs années : on peut ainsi obtenir le TRI sur 5 ans, sur 10 ans, sur 15 ans, etc. Seules les SCPI anciennes disposent de cette information
- le taux d’occupation financier (TOF), à distinguer du taux d’occupation immobilier. Le TOF est le rapport entre le taux de remplissage, les loyers théoriques et ceux collectés
- la capitalisation, qui englobe toutes les sommes investies
- la progression de la revalorisation du prix de la part : la SCPI subit une expertise immobilière chaque année afin de faire ressortir son potentiel de valorisation dans la durée. C’est à partir des résultats qui en émanent qu’elle pourra décider d’augmenter le prix de ses parts, ce qui représente, entre autres, un indicateur de performance intéressant à considérer
- la capacité de la SCPI à se constituer des réserves, qui sont le report à nouveau (RAN) et les provisions pour gros entretiens (PGE). Une partie des loyers non distribués iront vers ces réserves
- la composition du patrimoine immobilier : indicateur également indispensable à scruter, car toutes les typologies d’immeubles ne génèrent pas les mêmes rendements
