L’immobilier a toujours représenté une valeur refuge aux yeux des Français et la plupart choisissent de l’intégrer dans leur patrimoine. L’épargnant dispose d’ailleurs de multiples solutions d’investissement dans la pierre. Une gestion ciblée et adaptée se révèle alors indispensable, sachant qu’il est question de prendre en main l’actif et le passif immobilier. Bien gérer cet ensemble pour rentabiliser votre portefeuille fait partie des missions d’un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) : le point dans cet article.
L’évaluation du patrimoine immobilier
La mission du CGP est, dans un premier temps, d’évaluer le patrimoine immobilier. On distingue le patrimoine brut du patrimoine net.
L’actif immobilier est considéré comme faisant partie du patrimoine brut. Celui-ci est ensuite diminué du passif, c’est-à-dire des dettes qui y sont liées, afin de dégager la valeur du patrimoine net.
Le patrimoine brut regroupe plusieurs actifs qui peuvent être à la fois des biens physiques tout comme de la pierre-papier. Les biens physiques sont, par exemple, les immeubles de logement (principal et secondaire), les biens mis en location (location nue, LMNP, LMP), les résidences gérées telles que les résidences avec services, l’immobilier d’entreprise. Quant à la famille pierre-papier, elle englobe les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), les sociétés d’investissement immobilier coté (SIIC), les sociétés civiles immobilières (SCI), les organismes de placement collectif immobilier (OPCI), le crowdfunding immobilier, les SARL de famille gérant de l’immobilier loué meublé en indivision.
En ce qui concerne le passif, c’est-à-dire les dettes, celui-ci se compose des prêts contractés auprès des organismes bancaires. À cela s’ajoutent les garanties, telles qu’une assurance emprunteur, ou encore le nantissement d’un contrat d’assurance-vie. Ce passif diminue alors au fur et à mesure du remboursement du crédit, et lorsque le contrat nanti fait l'objet d'une mainlevée.
Les conseils pour un patrimoine net optimisé
Votre CGP réalise un audit patrimonial immobilier afin de mettre en œuvre la meilleure stratégie pour un patrimoine net optimisé. Il met en avant tous les aspects financiers, juridiques et fiscaux afin de dégager le meilleur rendement de ce patrimoine, et en adéquation avec votre profil.
Par exemple, si vous êtes fortement imposé, il pourrait vous proposer d’intégrer des outils de défiscalisation au moment de l’acquisition du bien. Cela selon qu’il s’agisse d’un immobilier à usage de résidence principale ou destiné à un investissement locatif.
Sur le plan juridique, le CGP pourra proposer des montages, tels que le démembrement de propriété par exemple, ou encore la mise en place d’une structure dédiée à la gestion d’un bien en indivision (SCI familiale et SARL de famille).
Sur le plan financier, le CGP mettra en avant les différentes solutions destinées à alléger le passif ou, a contrario, privilégier l’effet de levier grâce à la souscription d’un crédit, en fonction de vos objectifs patrimoniaux.
Un patrimoine net optimisé est aussi celui qui est à l’abri des risques : votre CGP mettra alors en place un plan de diversification, que ce soit sur la nature des actifs (biens physiques, pierre-papier), ou leur emplacement géographique (cette diversification est particulièrement intéressante avec les actifs pierre-papier).
Par ailleurs, votre conseiller pourra être amené à réaliser un réaménagement de votre patrimoine immobilier, en fonction de leur concordance avec vos objectifs, de même que de leur rendement. Si une revente ou un désinvestissement est à programmer, il fixera le meilleur moment après analyse de la conjoncture, afin de profiter des meilleures conditions.
L'accompagnement se fait dans la durée, sachant que l’immobilier est un actif à détenir sur le long terme (immobilier physique et pierre-papier). Le CGP réalisera alors les différentes simulations relatives à ce que rapporte votre patrimoine et ce, de manière régulière, afin de proposer les ajustements nécessaires.
